Divorcio y vivienda: hipoteca, titularidad y las salidas posibles
Actualizado el 15 de julio de 2026 · 9 min de lectura
Cuando hay un divorcio y una vivienda con hipoteca de por medio, la pregunta que casi todos se hacen es la misma: ¿qué pasa con la casa y con el préstamo que firmamos los dos? La respuesta corta es que tienes tres grandes caminos: que uno se quede la vivienda (extinción de condominio), venderla y repartir, o mantenerla un tiempo con un uso pactado. Y ojo con un detalle clave: separaros no borra la hipoteca. Ante el banco seguís siendo deudores los dos hasta que el préstamo se cancele o se cambie oficialmente.
En esta guía te explicamos, con lenguaje llano, cómo encaja cada pieza: la titularidad de la vivienda, la hipoteca conjunta, el uso de la casa cuando hay hijos y las salidas posibles con sus costes orientativos. La idea es que llegues a tu abogado o a la notaría sabiendo de qué se habla y con las preguntas correctas.
Importante antes de empezar: esto es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal para tu caso concreto. Cada divorcio tiene sus circunstancias (régimen económico, quién pagó qué, si hay hijos, convenio regulador). Úsalo para orientarte y contrasta siempre con un profesional.
Lo primero: separar titularidad, uso e hipoteca
Hay tres conceptos que se confunden constantemente y conviene tenerlos claros desde el principio, porque cada uno se decide por su lado.
La titularidad es de quién es la vivienda según el Registro de la Propiedad. Si comprasteis juntos, lo normal es que aparezcáis los dos como propietarios (proindiviso), cada uno con su porcentaje. El uso es quién vive en la casa después del divorcio, algo que puede pactarse en el convenio regulador o decidir un juez, sobre todo si hay hijos menores. Y la hipoteca es la deuda con el banco: quién la firmó y quién responde de ella.
La clave es esta: puedes dejar de vivir en la casa y seguir debiendo la hipoteca. Puedes acordar que la use tu expareja y continuar siendo copropietario y codeudor. Son planos distintos. Por eso, cualquier acuerdo de divorcio serio tiene que abordar los tres a la vez, no solo el de quién duerme allí.
La hipoteca conjunta no se divorcia con vosotros
Este es el punto que más disgustos da. Cuando firmasteis la hipoteca, ambos os obligasteis frente al banco de forma solidaria. Eso significa que la entidad puede reclamar el 100% de la cuota a cualquiera de los dos, sin importar lo que hayáis pactado entre vosotros en el convenio.
Un acuerdo privado o incluso una sentencia de divorcio que diga que la casa y la hipoteca son para uno solo es válido entre vosotros, pero no obliga al banco. Si tu ex deja de pagar, el banco puede ir a por ti, y un impago afecta a la vida crediticia de ambos. Por eso, si uno se queda la vivienda, lo ideal es liberar formalmente al otro de la deuda. Hay dos vías principales:
- Novación con liberación de deudor: el banco acepta sacar a una de las partes de la hipoteca y deja como único titular a quien se queda la casa. El banco no está obligado a aceptarlo: analizará si esa persona puede pagar sola.
- Subrogación o nueva hipoteca: quien se queda la vivienda pide un préstamo nuevo (en su banco u otro) para cancelar el anterior y quedarse como único deudor.
- Venta de la vivienda: al vender y cancelar la hipoteca con el dinero de la compraventa, la deuda desaparece para los dos de golpe. Suele ser la salida más limpia cuando ninguno puede asumir el préstamo en solitario.
Extinción de condominio: uno se queda la casa
La extinción de condominio (o disolución de proindiviso) es la operación por la que uno de los dos compra la parte del otro y pasa a ser propietario único. Es una de las salidas más habituales cuando una de las partes quiere conservar la vivienda, sobre todo si hay hijos y ya viven allí.
En la práctica, quien se queda la casa compensa al otro por su porcentaje (normalmente el 50%, descontando la parte de hipoteca pendiente que asume). Se formaliza en escritura ante notario y se inscribe en el Registro. Su gran ventaja fiscal frente a una compraventa normal es el impuesto que la grava: la extinción de condominio suele tributar por Actos Jurídicos Documentados (AJD), que es un tipo bastante más bajo, en lugar de por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que es el de una compraventa entre particulares.
Como referencia orientativa, el ITP suele situarse, según la comunidad autónoma, aproximadamente entre el 6% y el 10% del valor, mientras que el AJD se mueve en tipos claramente menores, del orden de en torno al 0,5% al 1,5%. Son rangos generales y no una cifra para tu caso: a fecha de 2026, verifica el tipo y los plazos vigentes en tu comunidad autónoma o en la AEAT, porque cada comunidad fija los suyos y hay bonificaciones específicas.
Ojo con un matiz importante: para que la extinción de condominio tribute por el AJD reducido y no como una transmisión, tiene que cumplir ciertos requisitos (que la adjudicación sea a uno solo, con compensación, y que la cosa sea indivisible, como suele ser un piso). Es justo el tipo de detalle en el que conviene apoyarse en un abogado o asesor, porque un planteamiento mal hecho puede cambiar la fiscalidad.
Vender la vivienda y repartir
Si ninguno puede o quiere quedarse la casa, o si preferís cerrar la etapa sin ataduras, la venta es la opción más sencilla en cuanto a la deuda: con el precio de la venta se cancela la hipoteca pendiente y lo que sobra se reparte según vuestros porcentajes.
Antes de poner el cartel, conviene tener claras las cuentas. La venta tiene costes y posibles impuestos que reducen lo que finalmente recibís cada uno:
- Cancelación de la hipoteca: hay que saldar el capital pendiente y tramitar la cancelación registral (con sus gastos de notaría, registro y gestoría).
- Plusvalía municipal: el impuesto del ayuntamiento sobre el incremento de valor del terreno, que paga quien vende. Su cálculo depende del municipio y de si ha habido ganancia real; conviene comprobarlo en tu ayuntamiento.
- IRPF por la ganancia patrimonial: si vendéis por más de lo que os costó, esa ganancia tributa en la declaración de la renta. Existen supuestos de exención (por ejemplo, reinversión en vivienda habitual bajo ciertas condiciones) que conviene revisar.
- Comisión de la inmobiliaria y certificados: si usáis agencia, su honorario; más el certificado energético y otros documentos.
El uso de la vivienda cuando hay hijos
Cuando hay hijos menores, el uso de la vivienda familiar se decide pensando en su interés, y esto puede ir por un camino distinto al de la propiedad. Es posible que se atribuya el uso de la casa al progenitor que se queda con los hijos durante un tiempo, aunque la vivienda sea de los dos o incluso mayoritariamente del otro.
Esto genera situaciones que conviene prever: por ejemplo, que uno tenga el uso de la casa y el otro siga pagando parte de la hipoteca sin vivir allí. Cómo se reparte la cuota mientras tanto, qué pasa cuando los hijos se independizan y cuándo se vende o se liquida la copropiedad son cosas que deben quedar bien atadas en el convenio regulador.
No hay una regla única: depende de la custodia, de los ingresos de cada uno y de lo que acordéis u ordene el juez. Por eso el convenio regulador es el documento donde todo esto se pone negro sobre blanco, y merece la pena redactarlo con ayuda profesional para no dejar cabos sueltos que reaparezcan años después.
Checklist de documentos y decisiones
Llegar ordenado a este proceso te ahorra tiempo, dinero y discusiones. Antes de sentarte con tu abogado o de ir al banco, reúne y ten a mano lo siguiente:
- Escritura de compraventa de la vivienda y nota simple actualizada del Registro (para ver titularidad y porcentajes).
- Escritura de la hipoteca y último recibo, para conocer el capital pendiente y las condiciones.
- Certificado de deuda pendiente que puedes pedir al banco.
- Régimen económico del matrimonio (gananciales o separación de bienes) y capitulaciones si las hubo.
- Justificantes de quién ha aportado qué: entrada, reformas, cuotas pagadas.
- Recibos de suministros, IBI, comunidad y seguro del hogar, para saber qué gastos hay abiertos y a nombre de quién.
- Borrador de las tres decisiones clave: quién usa la casa, qué se hace con la propiedad y cómo se resuelve la hipoteca.
Cómo te ayuda Synko a llegar ordenado
En medio de un divorcio, lo último que quieres es perseguir papeles de la casa. Synko te ayuda a tener en un solo sitio los contratos, facturas y gastos de la vivienda: la hipoteca, los suministros (luz, agua, gas, internet), el seguro del hogar, el IBI y la comunidad. Así, cuando toque negociar quién asume qué, tienes las cifras reales delante en lugar de estimaciones de memoria.
Que quede claro con transparencia: Synko no gestiona ni concede hipotecas, ni sustituye a tu abogado o asesor fiscal. Lo que hace es que te organices, entiendas tus gastos y llegues a las decisiones con la información ordenada. Para lo jurídico y lo fiscal de tu caso, apóyate siempre en un profesional; Synko se ocupa de que no se te escape ningún recibo ni ningún contrato por el camino.
Preguntas frecuentes
¿Puedo dejar de pagar la hipoteca si me voy de casa tras el divorcio?＋
No conviene. Aunque te vayas y hayáis pactado que la casa es del otro, ante el banco seguís siendo deudores los dos mientras la hipoteca no se cancele o se te libere formalmente. Si tu ex deja de pagar, el banco puede reclamarte a ti y afecta a tu historial crediticio. Lo prudente es liberar al deudor mediante novación, subrogación o vender la vivienda.
¿Qué impuesto se paga en una extinción de condominio?＋
Habitualmente tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), un tipo bastante más bajo que el ITP de una compraventa normal, siempre que se cumplan los requisitos (adjudicación a uno solo con compensación y bien indivisible). A fecha de 2026, verifica el tipo vigente en tu comunidad autónoma o en la AEAT, porque cada comunidad fija el suyo y hay bonificaciones.
¿El uso de la casa lo decide quién es el dueño?＋
No necesariamente. Cuando hay hijos menores, el uso de la vivienda familiar se decide pensando en su interés y puede atribuirse al progenitor que convive con ellos, aunque la propiedad sea compartida o del otro. Titularidad, uso e hipoteca son planos distintos y conviene resolver los tres en el convenio regulador.
¿Es mejor vender la vivienda o que uno se la quede?＋
Depende de si alguno puede asumir la hipoteca en solitario y de vuestra situación. Vender es la salida más limpia para la deuda, porque se cancela con el precio de venta. La extinción de condominio permite que uno conserve la casa y suele tener mejor fiscalidad que una compraventa. No hay respuesta única: valora números y consulta tu caso con un profesional.
¿Separarme cancela automáticamente la hipoteca conjunta?＋
No. El divorcio no modifica el contrato con el banco. La hipoteca sigue viva y a nombre de quienes la firmaron hasta que se cancele (por venta o pago) o se cambie oficialmente mediante una novación con liberación de deudor o una nueva hipoteca aceptada por la entidad.