ITP o IVA: qué impuesto pagas al comprar (y por qué nunca los dos)

El criterio que decide todo es sencillo. Cuando compras una vivienda que se vende por primera vez desde que se construyó (o se rehabilitó de forma integral), quien te la vende es normalmente un promotor o una empresa, y esa operación lleva IVA. Cuando compras una vivienda que ya ha pertenecido a alguien (un particular que revende su piso, por ejemplo), esa transmisión no lleva IVA: lleva ITP.

El motivo de fondo es que el IVA grava la actividad económica del promotor que "pone en el mercado" la vivienda por primera vez. Una vez que ese piso ya ha tenido un dueño, las ventas posteriores salen del circuito del IVA y pasan al ITP, que es un impuesto sobre la transmisión del patrimonio entre particulares.

Por eso nunca pagas los dos: una misma compraventa o entra por la puerta del IVA (obra nueva) o entra por la puerta del ITP (segunda mano). Son excluyentes por diseño. Lo que sí ocurre es que la obra nueva, además del IVA, arrastra un segundo impuesto menor, el AJD, del que hablamos más abajo.

Si compras sobre plano o estrenas piso, la factura fiscal tiene dos piezas. La primera es el IVA, un impuesto estatal que es igual en toda España (salvo Canarias, que aplica su propio IGIC, y los regímenes forales). A fecha de 2026, verifica el tipo de IVA vigente para vivienda en la web de la Agencia Tributaria (AEAT), porque existe un tipo reducido para vivienda de uso residencial y tipos distintos para garajes o locales.

La segunda pieza es el AJD (Actos Jurídicos Documentados), un impuesto que grava la formalización de la escritura pública ante notario. A diferencia del IVA, el AJD sí está cedido a las comunidades autónomas, así que su tipo varía según dónde esté la vivienda. Es un porcentaje pequeño en comparación con el IVA, pero conviene tenerlo en cuenta porque suma. Consulta el tipo de AJD vigente en tu comunidad autónoma antes de calcular el total.

La base sobre la que se aplican ambos es, con carácter general, el precio escriturado de la vivienda. Sobre ese importe se calcula el IVA y, por separado, el AJD. Es una simplificación orientativa: pueden existir particularidades según el tipo de inmueble, así que revisa tu caso concreto.

Cuando compras un piso usado a un particular, pagas ITP en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas. Es el impuesto que más quebraderos de cabeza genera porque está cedido a las comunidades autónomas y cada una fija su propio tipo. Por eso una misma casa "costaría" distinto en impuestos según en qué comunidad esté.

Como referencia orientativa y notoria, el tipo general del ITP suele situarse, según la comunidad autónoma, aproximadamente entre el 6% y el 10% del valor de la vivienda. A fecha de 2026, verifica el tipo exacto vigente en tu comunidad autónoma, porque varía y se actualiza con frecuencia. No te fíes de un porcentaje genérico visto en un foro: el que manda es el de tu comunidad.

Un detalle importante es la base de cálculo. El ITP ya no se calcula automáticamente sobre el precio que pones en la escritura, sino sobre lo que la normativa llama "valor de referencia" del inmueble cuando existe, un valor que publica el Catastro. Si el precio pactado es superior al valor de referencia, se suele tomar el precio. Este punto es técnico y cambia según la situación, así que conviene revisarlo con detalle o con un profesional antes de firmar.

Tanto en el ITP como en el AJD, muchas comunidades autónomas contemplan tipos reducidos o bonificaciones para determinados compradores: jóvenes por debajo de cierta edad, familias numerosas, personas con discapacidad o compras de vivienda habitual por debajo de un umbral de precio. Estas reducciones pueden rebajar la factura de forma notable.

El problema es que cada comunidad diseña sus propias condiciones: la edad límite, el importe máximo de la vivienda, los requisitos de empadronamiento o de permanencia varían de una a otra. Lo que en una comunidad te da derecho a un tipo reducido, en la de al lado puede no aplicarse. Por eso no tiene sentido dar una cifra universal.

Nuestra recomendación es simple: antes de firmar, mira si encajas en algún supuesto reducido de tu comunidad. Puede suponer un ahorro importante y a veces se pierde solo por no haberlo pedido a tiempo o por no cumplir un requisito formal. Consulta tu caso en la sede electrónica de tu comunidad autónoma o con un asesor.

Más allá del porcentaje, hay una parte de procedimiento que conviene tener clara. En la obra nueva, el IVA lo pagas al promotor junto con el precio, y el AJD se autoliquida al formalizar la escritura. En la segunda mano, el ITP lo paga el comprador y hay que autoliquidarlo presentando el modelo correspondiente ante la administración tributaria de tu comunidad, dentro de un plazo desde la firma.

Ese plazo es limitado y presentarlo tarde puede acarrear recargos, así que no lo dejes para el último momento. A fecha de 2026, verifica el plazo exacto y el modelo vigente en tu comunidad autónoma, porque tanto el número de días como el trámite concreto pueden diferir según dónde compres.

Y ojo con una confusión frecuente: estos impuestos van aparte de los gastos de notaría, registro de la propiedad y gestoría. No son lo mismo. Al hacer tus cuentas, súmalo todo para no llevarte un susto en la firma. Como orientación práctica, es prudente reservar un colchón para el conjunto de impuestos y gastos por encima del precio de la vivienda, además de la entrada.

La compra de una vivienda genera una montaña de documentos y de fechas: la nota simple, el contrato de arras, la escritura, los justificantes de cada impuesto, los recibos de notaría y registro. Perder uno o dejar pasar un plazo puede costar dinero. Aquí es donde tener todo centralizado marca la diferencia.

Synko te ayuda a organizar y guardar en un solo sitio la documentación de tu vivienda y sus trámites, para que sepas qué has pagado, qué te queda por presentar y dónde está cada papel cuando lo necesites. No te dice qué tipo fiscal aplicar (eso lo confirmas siempre con la fuente oficial o con tu asesor), pero sí te quita el caos de encima para que llegues a la firma con los deberes hechos.

La idea de fondo es la que aplicamos a todo en Synko: transparencia total con tu dinero y tus documentos. Tú tomas las decisiones informado; nosotros te lo ponemos ordenado y a mano.