Comprar para alquilar: cómo calcular la rentabilidad real
Actualizado el 15 de julio de 2026 · 8 min de lectura
La rentabilidad real de comprar para alquilar se calcula restando al alquiler anual todos los gastos que casi nadie cuenta al principio: IBI, comunidad, seguro, vacancia, mantenimiento e IRPF. Es decir, no te quedes con la rentabilidad bruta que ves en los anuncios; lo que de verdad importa es la neta, la que llega a tu bolsillo. En esta guía tienes el método completo, paso a paso y sin cifras inventadas, para hacer tu propio número antes de firmar nada.
Es muy fácil enamorarse de una operación mirando solo una cuenta: precio de compra frente a alquiler mensual. El problema es que esa cuenta ignora la mitad de la realidad. Una vivienda que sobre el papel renta un 6% puede quedarse en un 3% neto cuando sumas gastos, impuestos y los meses que está vacía.
Aquí no te vamos a decir cuánto vas a ganar (eso depende de tu piso, tu ciudad y tu situación). Te vamos a dar la fórmula y la checklist para que lo calcules tú, con criterio y sin sorpresas.
Rentabilidad bruta vs. neta: la diferencia que lo cambia todo
La rentabilidad bruta es el cálculo rápido: coges el alquiler que cobrarías en un año y lo divides entre lo que te cuesta la vivienda. Es útil para descartar operaciones a primera vista, pero es engañosa, porque asume que no tienes ningún gasto. Y eso no existe.
La rentabilidad neta es la de verdad. Parte del mismo alquiler anual, pero le resta todos los gastos reales de tener el piso y de alquilarlo. El resultado es mucho más bajo, casi siempre, y es el único número con el que deberías tomar una decisión.
La regla mental es sencilla: la bruta te ilusiona, la neta te dice la verdad. Trabaja siempre con las dos, pero decide con la segunda.
- Rentabilidad bruta = (alquiler anual / precio total de compra) x 100
- Rentabilidad neta = ((alquiler anual - gastos anuales) / inversión total) x 100
- La bruta sirve para filtrar; la neta, para decidir
Todos los gastos que tienes que restar (checklist)
Este es el corazón del cálculo y donde se cae la mayoría de las cuentas optimistas. Un piso en alquiler genera gastos recurrentes todos los años, los tengas o no inquilino. Apúntalos todos antes de calcular nada.
No hace falta que aciertes al céntimo, pero sí que ninguno se te olvide. Un gasto olvidado es rentabilidad que creías tener y no tienes.
- IBI: impuesto anual del ayuntamiento, lo paga el propietario
- Comunidad de propietarios: cuotas ordinarias y posibles derramas
- Seguro de hogar (y, si quieres, seguro de impago de alquiler)
- Mantenimiento y reparaciones: caldera, electrodomésticos, pintura, humedades
- Vacancia: los meses que el piso está vacío entre inquilinos
- Morosidad: el riesgo de que un inquilino deje de pagar
- IRPF: tributas por los ingresos del alquiler en tu declaración
- Gastos de gestión: agencia, administrador o tu propio tiempo
- Tasa de basuras y otros suministros a cargo del propietario, si los hay
Paso 1: calcula la inversión total, no solo el precio
El error clásico es dividir el alquiler entre el precio del anuncio. Pero comprar una vivienda cuesta bastante más que su precio de venta, y esos costes de entrada afectan directamente a tu rentabilidad.
A la hora de comprar vivienda de segunda mano, el impuesto que pagas es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). El tipo lo fija cada comunidad autónoma y suele situarse, de forma orientativa, aproximadamente entre el 6% y el 10% del precio. A fecha de 2026, verifica el tipo vigente en tu comunidad autónoma o en la AEAT, porque hay diferencias importantes y bonificaciones según el caso (por ejemplo, para jóvenes o vivienda habitual).
Suma también notaría, registro, gestoría y, si la usas, la comisión de la agencia. Si compras obra nueva, en lugar de ITP se aplican IVA y AJD, con sus propias reglas; consulta tu caso. La inversión total es la base real sobre la que se calcula tu rentabilidad.
- Precio de compra de la vivienda
- Impuestos de la compra (ITP en segunda mano; IVA + AJD en obra nueva)
- Notaría, registro de la propiedad y gestoría
- Comisión de agencia inmobiliaria, si la hay
- Reforma o puesta a punto inicial para poder alquilar
Paso 2: calcula la rentabilidad bruta (el filtro rápido)
Con la inversión total clara, la bruta es un cálculo de treinta segundos. Multiplica el alquiler mensual por doce y divídelo entre la inversión total. El resultado, en porcentaje, es tu rentabilidad bruta.
Veámoslo con un ejemplo puramente ilustrativo, con números redondos para entender el método (no son cifras de mercado, solo sirven para la fórmula). Imagina una inversión total de 200.000 euros y un alquiler de 900 euros al mes. El alquiler anual serían 10.800 euros. La rentabilidad bruta: 10.800 / 200.000 x 100 = 5,4%.
Ese 5,4% es la cifra que verías en un anuncio o en un portal. Bonita, pero incompleta. Todavía no has restado ni un solo gasto.
Paso 3: calcula la rentabilidad neta (la de verdad)
Ahora viene lo importante. Suma todos los gastos anuales de la checklist y réstalos al alquiler anual. Ese alquiler neto, dividido entre la inversión total, es tu rentabilidad neta.
Siguiendo el ejemplo ilustrativo anterior: partimos de 10.800 euros de alquiler al año. Supón que entre IBI, comunidad, seguro y una previsión de mantenimiento se van, pongamos, 2.500 euros. Y que reservas el equivalente a un mes de alquiler para cubrir vacancia y posibles impagos, unos 900 euros más. Te quedarían 7.400 euros. La rentabilidad neta (antes de IRPF): 7.400 / 200.000 x 100 = 3,7%.
Fíjate en el salto: del 5,4% bruto al 3,7% neto. Y aún falta el impuesto sobre esos ingresos. Por eso insistimos: decide con la neta. Los números del ejemplo son inventados a propósito para que veas la mecánica; los tuyos serán distintos.
- Reserva siempre un colchón anual para mantenimiento, aunque este año no lo gastes
- Provisiona al menos el equivalente a un mes de alquiler para vacancia
- Recalcula la neta cada año con tus gastos reales, no con los previstos
El IRPF del alquiler: el último recorte (con cautela)
Los ingresos por alquiler tributan en tu declaración de la renta como rendimientos del capital inmobiliario. Es decir, ese alquiler neto que has calculado todavía paga impuestos, y por eso conviene tenerlo en el cálculo desde el principio.
La buena noticia es que puedes deducir muchos de los gastos que ya has listado (IBI, comunidad, seguro, intereses de la hipoteca, amortización, reparaciones) antes de calcular lo que tributa. Y para el arrendamiento de vivienda habitual existe una reducción sobre el rendimiento neto que la normativa contempla, cuyo porcentaje y condiciones conviene confirmar. A fecha de 2026, verifica el porcentaje y los requisitos vigentes en la AEAT, porque han cambiado en los últimos años según el tipo de contrato y la zona.
Esto es información orientativa, no asesoramiento fiscal. Tu tipo efectivo depende del resto de tus ingresos, así que para saber cuánto pagarás exactamente consulta tu caso con un asesor o revisa la normativa aplicable en la AEAT.
Errores frecuentes y cómo organizarte para no fallar
Los tres errores que más rentabilidad se comen son casi siempre los mismos: ignorar los gastos de compra, olvidar la vacancia y no reservar nada para mantenimiento. Los tres se arreglan con método y con tener los números a mano.
Y ahí está el problema real de muchos propietarios: los datos existen, pero están repartidos. El recibo del IBI en un cajón, la cuota de la comunidad en otro correo, el seguro en un PDF perdido y la factura de la caldera vete a saber dónde. Sin todo eso junto, no puedes calcular tu rentabilidad neta de verdad.
Aquí es donde Synko ayuda: reúne en un solo sitio los suministros y los gastos recurrentes de tu vivienda, para que tengas a mano IBI, comunidad, seguro y facturas cuando toque hacer números o presentar la declaración. No te promete una rentabilidad ni te vende una operación; simplemente te da la foto clara y transparente de lo que cuesta tu piso, que es justo lo que necesitas para decidir con cabeza.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad es buena al comprar para alquilar?＋
No hay un número mágico y desconfía de quien te lo dé cerrado. Lo sensato es comparar la rentabilidad neta (ya con gastos e impuestos) con otras alternativas de tu perfil de riesgo, y valorar también la posible revalorización de la vivienda. Lo importante no es alcanzar una cifra concreta, sino que tu cálculo neto sea realista y no una bruta maquillada.
¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta y neta?＋
La bruta divide el alquiler anual entre lo que cuesta la vivienda, sin restar gastos. La neta resta antes IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, vacancia y demás costes, y suele ser bastante más baja. La bruta sirve para filtrar operaciones de un vistazo; la neta es la que refleja lo que de verdad ganas.
¿Tengo que contar los meses que el piso está vacío?＋
Sí, y es uno de los factores que más rentabilidad resta. La vacancia (meses sin inquilino) reduce tus ingresos reales aunque los gastos sigan corriendo. Una forma prudente de reflejarla es reservar el equivalente a algún mes de alquiler al año como colchón, ajustándolo según la demanda de tu zona.
¿Los impuestos de comprar la vivienda cuentan para la rentabilidad?＋
Cuentan, y mucho. El ITP en segunda mano (orientativamente entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma; a fecha de 2026, verifica el tipo vigente en tu CCAA o en la AEAT), más notaría, registro y gestoría, forman parte de tu inversión total. Calcular la rentabilidad solo sobre el precio del anuncio infla el resultado artificialmente.
¿Esta guía es asesoramiento fiscal?＋
No. Es información orientativa para que entiendas el método de cálculo. Los datos fiscales cambian y dependen de tu comunidad autónoma y de tu situación personal, así que para tu caso concreto consulta la normativa vigente en la AEAT o con un asesor.