¿Quién paga esta reparación? Guía inquilino vs casero
Actualizado el 15 de julio de 2026 · 8 min de lectura
La regla básica es sencilla: en un alquiler de vivienda, las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso normal las paga el inquilino; todo lo demás (averías, deterioros no atribuibles al uso, y lo necesario para mantener la vivienda habitable) lo paga el casero. Así lo marca la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El problema no es la regla, sino aplicarla al caso concreto: ¿un grifo que gotea? ¿la caldera que muere en enero? ¿la persiana que se rompió sola?
En esta guía te explicamos, con lenguaje llano, dónde está la frontera entre lo que te toca a ti como inquilino y lo que le toca al propietario. Verás los casos más frecuentes, una checklist para saber quién paga y qué hacer cuando surge la avería para no acabar discutiendo por WhatsApp.
Esto es orientativo y no sustituye a un abogado: cada contrato y cada situación tiene matices. Pero te dará criterio para hablar con tu casero desde una posición informada.
La regla de oro de la LAU: uso normal vs. el resto
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece dos ideas que resuelven la mayoría de las dudas. Primera: el propietario está obligado a hacer todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin poder subirte la renta por ello. Segunda: las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda son a cargo del inquilino.
Dicho de otra forma: si algo se estropea simplemente porque una vivienda se vive (se usan grifos, interruptores, cerraduras, cisternas), y arreglarlo es barato y menor, normalmente te toca a ti. Si algo se rompe por antigüedad, por un defecto, por el fin de su vida útil o por una avería seria que afecta a poder vivir allí con normalidad, le toca al casero.
Hay una tercera regla importante: los daños causados por dolo o negligencia del inquilino los paga el inquilino, sin importar si eran pequeños o grandes. Si rompes la vitrocerámica de un golpe, eso no es desgaste por uso, es un daño que has provocado tú.
Qué suele pagar el inquilino
Son esas reparaciones pequeñas, cotidianas y de bajo coste que nacen del día a día. La clave es doble: que sean menores y que respondan al uso ordinario, no a un defecto de fondo de la instalación.
Casos típicos que suele asumir el inquilino:
- Cambiar juntas o gomas de un grifo que gotea, o el mecanismo interior de la cisterna del váter.
- Sustituir bombillas, fluorescentes y pilotos fundidos.
- Reponer una junta, un enchufe suelto o una tapa de interruptor rota por el uso.
- Pequeños atascos puntuales causados por el uso normal (por ejemplo, un desagüe que se limpia fácil).
- Engrasar bisagras, ajustar una manilla floja o reponer un mando a distancia perdido.
- Consumibles de mantenimiento del día a día (por ejemplo, filtros básicos si el contrato lo prevé).
Qué suele pagar el casero
El propietario responde de todo lo estructural, lo caro y lo que hace que la vivienda sea habitable. También de lo que se estropea por antigüedad o por llegar al final de su vida útil, aunque tú lo estuvieras usando con normalidad.
Casos que suele asumir el propietario:
- Averías de la caldera, el termo o el sistema de calefacción (salvo mal uso demostrable).
- Fontanería y electricidad de fondo: tuberías, bajantes, cuadro eléctrico, instalación general.
- Electrodomésticos que venían con la vivienda y se averían por desgaste o antigüedad.
- Humedades, filtraciones, problemas de tejado, fachada o estructura.
- Persianas, ventanas o puertas que fallan por deterioro, no por un golpe tuyo.
- Sustituir una cerradura estropeada por el uso o cualquier elemento agotado por su vida útil.
La zona gris: cómo decidir cuando no está claro
Muchos conflictos viven en el término medio. Un buen filtro es hacerte tres preguntas antes de asumir o rechazar un gasto.
Primero: ¿es una reparación pequeña y barata, o una avería seria? Cambiar la goma de un grifo es menor; cambiar toda la grifería porque la instalación está podrida, no. Segundo: ¿el origen es el uso normal o un defecto/antigüedad? Si el elemento simplemente cumplió su vida útil, tiende a ser del casero. Tercero: ¿ha habido mal uso o negligencia por tu parte? Si la respuesta es sí, lo pagas tú, sea grande o pequeño.
Ojo también a lo que diga tu contrato. La ley protege un mínimo a favor del inquilino en vivienda habitual, pero algunos contratos detallan repartos concretos (por ejemplo, mantenimiento de caldera o revisiones periódicas). Revisa esas cláusulas: son orientativas de lo pactado, y ante una que te parezca abusiva, conviene que consultes tu caso antes de firmar o de aceptar un gasto.
Qué hacer cuando surge una avería (paso a paso)
La forma en que gestionas la avería influye tanto como quién paga. Actuar rápido y dejar rastro escrito te evita la mayoría de los líos.
Sigue este orden:
- Documenta: haz fotos o vídeo de la avería y anota la fecha en que la detectaste.
- Avisa al propietario o a la administración por un medio con constancia (email o mensaje), describiendo el problema.
- No repares por tu cuenta una avería del casero sin avisar antes, salvo urgencia real que no admita espera.
- Si es urgente (una fuga que inunda, sin agua o sin calefacción en pleno invierno), comunica de inmediato y guarda todas las facturas.
- Acuerda por escrito quién paga y quién contacta al técnico antes de que venga nadie.
- Conserva presupuestos, facturas y la conversación: si más adelante hay discrepancia, esa carpeta es tu mejor argumento.
Fianza y reparaciones al dejar el piso
Al terminar el contrato, el casero puede descontar de la fianza los daños que vayan más allá del desgaste normal, pero no puede retener por el deterioro lógico de vivir allí unos años. Unas paredes con marcas mínimas de uso o un parquet algo desgastado forman parte del envejecimiento natural; un agujero grande, una quemadura o un electrodoméstico roto por mal uso, no.
La mejor defensa es la prueba. Un inventario con fotos al entrar y otro al salir zanja casi cualquier discusión sobre la fianza. Guarda también las facturas de las reparaciones que sí hiciste tú durante el alquiler: demuestran que mantuviste la vivienda.
Aquí es donde tener todo ordenado marca la diferencia. En Synko puedes centralizar los documentos de tu vivienda (contrato, inventario de entrada, facturas de reparaciones, avisos al casero) para que, llegado el momento, no tengas que rebuscar en el correo ni en el móvil. Tener el histórico a mano es lo que convierte una discusión en una conversación tranquila con las pruebas delante.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga si se estropea la caldera en un alquiler?＋
Por regla general la paga el propietario, porque es un elemento esencial para la habitabilidad y suele fallar por antigüedad o desgaste. La excepción es un mal uso demostrable por tu parte. El mantenimiento periódico o las revisiones pueden estar pactados en el contrato, así que conviene revisarlo. Es orientativo: consulta tu caso si hay duda.
¿El inquilino paga las bombillas y los pequeños arreglos?＋
Sí. Bombillas, gomas de grifos, el mecanismo de la cisterna o una manilla floja son pequeñas reparaciones derivadas del uso normal, y la LAU las atribuye al inquilino. Son gastos menores y cotidianos. Si el problema es de fondo (la instalación eléctrica o la fontanería general), eso ya corresponde al casero.
¿Puede el casero quitarme la fianza por reparaciones?＋
Solo por daños que superen el desgaste normal del uso de la vivienda. No puede retener por el deterioro lógico del paso del tiempo. Un inventario con fotos al entrar y al salir es tu mejor prueba para evitar descuentos injustos. Ante un descuento que consideres abusivo, puedes reclamarlo.
¿Qué pasa si arreglo yo una avería que era del propietario?＋
Si no era una urgencia y no avisaste antes, puede negarse a devolverte el dinero. Lo correcto es comunicar la avería por escrito y acordar quién paga antes de llamar al técnico. En urgencias reales (una fuga o quedarte sin calefacción en invierno) actúa y guarda todas las facturas para reclamar el reembolso.
¿Y si el contrato dice algo distinto a la ley?＋
En vivienda habitual la LAU fija unos mínimos a favor del inquilino que no se pueden empeorar en tu perjuicio. Un contrato puede detallar repartos concretos, pero una cláusula que te cargue reparaciones estructurales o graves puede no sostenerse. Es orientativo: si una cláusula te parece abusiva, consulta tu caso antes de aceptarla.