Reducción del IRPF por alquilar vivienda habitual

Cuando alquilas un inmueble, esos ingresos tributan en tu IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Pero no pagas por todo lo que ingresas: primero restas los gastos deducibles (los veremos más abajo) para obtener el rendimiento neto, y sobre ese resultado, si se trata de vivienda habitual del inquilino, Hacienda aplica una reducción. Es decir, una parte de esa ganancia queda fuera de la base sobre la que pagas impuestos.

El matiz importante es de quién es la vivienda habitual: la reducción se aplica cuando el inmueble es la residencia habitual del arrendatario (tu inquilino), no la tuya. Por eso los alquileres de temporada, los turísticos o el alquiler de un local comercial no dan derecho a esta reducción. Es un incentivo pensado para movilizar vivienda hacia el alquiler estable y de larga duración.

El resultado práctico es que, sobre el mismo alquiler, un propietario que cumple los requisitos puede acabar tributando por bastante menos que otro que alquila para un uso distinto. De ahí que merezca la pena entender bien el mecanismo y guardar toda la documentación que lo respalde.

Durante muchos años existió un porcentaje general de reducción único y elevado sobre el rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda. Con la reforma de la normativa de vivienda, el sistema pasó a ser escalonado: se mantiene un porcentaje de base para los contratos ordinarios y se establecen tramos mejorados más altos para determinados supuestos, como los inmuebles situados en zonas de mercado residencial tensionado o los casos en los que el propietario rebaja la renta respecto al contrato anterior.

La lógica de esos tramos es premiar más al propietario cuanto más contribuye a moderar los precios: hay un porcentaje reforzado si bajas la renta en una zona tensionada, otro si alquilas por primera vez en una de esas zonas a inquilinos jóvenes dentro de una franja de edad, y un porcentaje intermedio en otros supuestos de mejora. El tramo general, para el resto de contratos, es más bajo que el que existía con la normativa anterior.

No te damos aquí los porcentajes cerrados a propósito: los tramos concretos, las fechas desde las que aplican y qué contratos quedan en el régimen antiguo o en el nuevo dependen de cuándo firmaste y de la normativa vigente. A fecha de 2026, verifica el porcentaje que te corresponde y las condiciones exactas de cada tramo en la sede electrónica de la AEAT o en el texto publicado en el BOE, o consulta tu caso con un asesor. Lo que aquí importa es que sepas que existen varios niveles y que tu situación puede encajar en uno mejorado.

El primer requisito, y el más olvidado, es que declares los ingresos del alquiler tú mismo en tu declaración de la renta. La reducción se aplica sobre rendimientos declarados voluntariamente: si no incluyes el alquiler y es Hacienda quien lo detecta y regulariza, puedes perder el derecho a reducir sobre esa parte. Por eso declarar bien y a tiempo no es solo cumplir, es también proteger tu ventaja fiscal.

El segundo requisito es que se trate de un arrendamiento de vivienda destinada a residencia habitual y permanente del inquilino, formalizado como tal. Los alquileres de temporada, vacacionales o por habitaciones para usos distintos suelen quedar fuera, y ahí conviene revisar bien cómo está redactado y registrado tu contrato.

Para los tramos mejorados se añaden condiciones específicas: acreditar que la vivienda está en zona declarada como tensionada, demostrar la rebaja de renta con el contrato anterior, o justificar la edad del inquilino y que es su primer contrato en esa zona, según el tramo. Cada mejora exige su propia prueba documental, así que guarda contratos, referencias catastrales y cualquier resolución que declare tu zona como tensionada.

La reducción se calcula sobre el rendimiento neto, no sobre los ingresos brutos. Por eso, antes de aplicarla, te interesa restar todos los gastos deducibles asociados al alquiler, porque cuanto mejor afines los gastos, más ajustado será lo que tributas. Los gastos deben estar justificados con factura y corresponder al periodo en que la vivienda ha estado alquilada.

A grandes rasgos, suelen poder deducirse gastos como los intereses de la financiación de la compra, los gastos de conservación y reparación (no las mejoras, que van por otra vía), el IBI y las tasas municipales, la comunidad de propietarios, los seguros del inmueble, los suministros que pagues como propietario y la amortización del inmueble y del mobiliario. El detalle y los límites de cada gasto los fija la normativa vigente, así que revisa las condiciones concretas antes de aplicarlos.

Merece la pena distinguir entre reparación y mejora: reparar una caldera o pintar suele ser gasto deducible del año; sustituir para mejorar o ampliar puede tener otro tratamiento vía amortización. Ante la duda sobre cómo clasificar una obra, guarda la factura y consúltalo, porque afecta directamente al rendimiento neto sobre el que luego reduces.

Veámoslo con números redondos y a título únicamente ilustrativo, sin aplicar un porcentaje concreto. Imagina que en el año has ingresado 12.000 euros de alquiler y has tenido 4.000 euros de gastos deducibles justificados. Tu rendimiento neto sería de 8.000 euros. Es sobre esos 8.000 euros, y no sobre los 12.000 ingresados, sobre lo que se aplicaría la reducción que te corresponda.

Si tu contrato encaja en un tramo mejorado, la parte que queda exenta de tributar es mayor que si aplicas el tramo general, y por tanto la base que se suma a tu IRPF es menor. Ese es todo el juego: dos propietarios con el mismo alquiler pueden tributar de forma muy distinta según el tramo y según lo bien que hayan afinado los gastos.

Insistimos en que el porcentaje exacto y el resultado final dependen de tu situación personal, del resto de tus rentas y de la normativa aplicable en tu ejercicio fiscal. Este ejemplo sirve para que entiendas la mecánica, no para calcular tu cuota: para eso, usa el borrador de la AEAT y, si tu caso tiene tramos mejorados o dudas, apóyate en un asesor.

La mayoría de los problemas con esta reducción no vienen del cálculo, sino del papeleo: contratos que no aparecen, facturas de reparaciones perdidas, no saber si tu zona está declarada como tensionada o presentar la renta sin incluir un alquiler que Hacienda ya conocía. Tener tu documentación ordenada durante todo el año es lo que marca la diferencia en abril.

Aquí es donde Synko te echa una mano: reunimos en un solo sitio los documentos de tu vivienda alquilada (contrato, recibos, facturas de suministros y de reparaciones, IBI, comunidad) para que, cuando llegue la campaña de la renta, tengas a mano lo que necesitas para justificar gastos y aplicar la reducción sin buscar papeles por cajones. No hacemos tu declaración ni sustituimos a tu asesor: te ayudamos a llegar organizado y con las cuentas claras.

Con transparencia total: Synko no te promete un ahorro concreto ni un porcentaje mágico. Lo que hacemos es que tengas tus datos y tus documentos en orden para que tú, o tu asesor, apliquéis correctamente lo que la normativa permite. La cifra final siempre la marcan tu situación y la ley vigente.