Cómo ganar dinero con un piso en alquiler: rentabilidad neta real
Actualizado el 15 de julio de 2026 · 9 min de lectura
Si quieres saber cuánto ganas de verdad con un piso en alquiler, la respuesta corta es esta: no mires el alquiler que cobras, mira lo que te queda después de restar todos los gastos e impuestos. Eso es la rentabilidad alquiler neta, y casi siempre es bastante más baja que ese porcentaje bonito que sale en los anuncios. En este artículo te enseño a calcularla de verdad, con un método sencillo que puedes aplicar a tu vivienda hoy mismo.
La diferencia entre la rentabilidad bruta y la neta es el mundo real: los meses que el piso está vacío, el IBI que paga el ayuntamiento cada año, la cuota de comunidad, el seguro, las averías que tarde o temprano llegan y el IRPF que pagas por los ingresos del alquiler. Ignorar todo esto es la forma más habitual de pensar que tienes un negocio redondo cuando en realidad rozas la rentabilidad de una cuenta remunerada.
La buena noticia: no hace falta ser economista. Con una hoja de cálculo, un puñado de datos reales y un poco de honestidad con las cifras, tendrás un número fiable. Vamos del bruto al neto, gasto a gasto.
Rentabilidad bruta vs. neta: por qué no son lo mismo
La rentabilidad bruta es el cálculo fácil y el que más engaña. Se obtiene dividiendo los ingresos anuales del alquiler entre el precio de compra del inmueble (o su valor de mercado) y multiplicando por 100. Si compraste un piso por 200.000 euros y lo alquilas por 900 euros al mes, cobras 10.800 al año, y la bruta te sale un 5,4%. Suena bien. El problema es que ese número da por hecho que no tienes ni un solo gasto y que el piso está alquilado los doce meses. En la vida real, ninguna de las dos cosas es cierta.
La rentabilidad neta parte de los mismos ingresos, pero les resta todo lo que pagas por tener y alquilar esa vivienda: los periodos sin inquilino, los impuestos municipales, la comunidad, el seguro, el mantenimiento y el IRPF. El resultado se divide entre lo que realmente has invertido, incluyendo los gastos de compra (notaría, registro, ITP o IVA, agencia). Ese porcentaje, más pequeño y menos glamuroso, es el que te dice si el alquiler compensa.
La regla mental es simple: la bruta sirve para comparar oportunidades de un vistazo; la neta sirve para tomar decisiones. Nunca firmes ni descartes una inversión mirando solo la bruta.
- Rentabilidad bruta = (ingresos anuales del alquiler / precio del inmueble) x 100
- Rentabilidad neta = (ingresos anuales - gastos anuales - impuestos) / inversión total x 100
- La neta suele quedarse en la mitad o menos de la bruta
Los gastos que se comen tu rentabilidad (uno a uno)
Aquí es donde se decide todo. Estos son los gastos recurrentes que tienes que anotar, con criterios realistas para estimarlos cuando aún no tienes las facturas delante.
Un consejo antes de la lista: sé conservador. Es mejor sobreestimar los gastos y llevarte una sorpresa agradable que hacer números optimistas y descubrir a mitad de año que el piso no da lo que pensabas.
- Vacancia (meses sin inquilino): reserva de forma orientativa entre medio mes y un mes de alquiler al año. Un piso raramente está ocupado el 100% del tiempo: hay cambios de inquilino, semanas de búsqueda y puesta a punto.
- IBI: es un impuesto municipal anual que se calcula sobre el valor catastral. El tipo lo fija cada ayuntamiento, así que varía mucho de un municipio a otro; consulta el recibo real de tu vivienda o el de tu ayuntamiento para tener la cifra exacta.
- Comunidad de propietarios: la cuota mensual por zonas comunes, ascensor, limpieza, portería. Pide el importe real a la comunidad; puede ir de unas decenas de euros a bastante más si hay muchos servicios.
- Seguro de hogar: multirriesgo del propietario, y si quieres cubrirte frente a impagos, un seguro de protección de alquiler aparte. Pide presupuesto para tu caso concreto.
- Mantenimiento y reparaciones: caldera, electrodomésticos, fontanería, pintura entre inquilinos. Una regla prudente es reservar en torno a un 5-10% del alquiler anual, más si el piso es antiguo.
- Suministros en periodos vacíos y derramas extraordinarias: cuando el piso está sin alquilar, algunos gastos siguen corriendo, y una derrama de la comunidad puede aparecer sin avisar.
El IRPF del alquiler: cómo funciona (sin cifras cerradas)
Los ingresos por alquilar una vivienda tributan en tu declaración de la renta como rendimientos del capital inmobiliario. La mecánica es la siguiente: sumas todo lo que has cobrado en el año, le restas los gastos deducibles asociados al alquiler (IBI, comunidad, seguro, intereses de la hipoteca, reparaciones, amortización del inmueble, etc.) y sobre ese rendimiento neto se aplica tu tipo de IRPF, que depende de tu nivel de renta total.
La ley contempla, además, una reducción sobre el rendimiento neto cuando el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino, cuyo porcentaje puede variar según las circunstancias del contrato y la normativa vigente. Como los porcentajes y requisitos cambian con el tiempo, a fecha de 2026 verifica el tipo, la reducción aplicable y los plazos vigentes en la AEAT o con tu asesor antes de dar por buena ninguna cifra. Esto es información orientativa, no asesoramiento fiscal; consulta tu caso concreto.
Lo importante para tu cálculo de rentabilidad es que el IRPF se aplica sobre el rendimiento neto, no sobre lo que cobras en bruto. Es decir: cuantos más gastos deducibles tengas bien documentados, menor será la base sobre la que pagas. Guardar todas las facturas no es burocracia inútil, es dinero que recuperas. Puedes revisar en la web de la AEAT qué gastos son deducibles y cómo se calcula la amortización.
- Los ingresos del alquiler se declaran como rendimientos del capital inmobiliario
- Se restan los gastos deducibles antes de aplicar tu tipo de IRPF
- Puede existir una reducción por alquiler de vivienda habitual: verifica el porcentaje vigente en la AEAT
- Conserva todas las facturas: cada gasto deducible baja lo que pagas
Método paso a paso para calcular tu rentabilidad neta
Vamos a ponerlo en orden. Sigue estos cinco pasos con los datos reales de tu vivienda y tendrás un número en el que confiar. Te recomiendo hacerlo en una hoja de cálculo para poder ajustar variables y ver el efecto de cada gasto.
El truco está en no saltarte ningún paso, sobre todo el de la vacancia y el del IRPF, que son los dos que más gente olvida y los que más distancia meten entre la bruta y la neta.
- Paso 1 - Ingresos brutos anuales: alquiler mensual x 12.
- Paso 2 - Ajusta por vacancia: resta los meses estimados sin inquilino. Este es tu ingreso real esperado.
- Paso 3 - Resta los gastos anuales: IBI + comunidad + seguro + mantenimiento + suministros en vacío + otros. Obtienes el rendimiento antes de impuestos.
- Paso 4 - Resta el IRPF: aplica tu tipo estimado sobre el rendimiento neto fiscal (consulta la AEAT para el cálculo). Te queda el beneficio neto real.
- Paso 5 - Divide entre la inversión total: beneficio neto / (precio de compra + gastos e impuestos de compra) x 100. Ese es tu porcentaje de rentabilidad alquiler neta.
Un ejemplo numérico para verlo claro
Imagina un piso comprado por 200.000 euros, con unos 20.000 euros adicionales entre impuestos de compra, notaría, registro y agencia. Inversión total: 220.000 euros. Lo alquilas por 900 euros al mes.
Ingresos brutos: 900 x 12 = 10.800 euros. Rentabilidad bruta sobre el precio: 5,4%. Hasta aquí, el número del anuncio.
Ahora al mundo real. Descontamos casi un mes de vacancia (unos 800 euros), así que ingresas 10.000. Restamos gastos anuales orientativos: IBI, comunidad, seguro y una reserva de mantenimiento pueden sumar con facilidad entre 2.500 y 3.500 euros al año según el piso. Nos quedamos con un rendimiento antes de impuestos de unos 6.800 euros. Sobre ese rendimiento se aplica tu IRPF, que reduce todavía más el resultado. Suponiendo un beneficio neto final del orden de 5.000-5.500 euros, la rentabilidad neta sobre los 220.000 invertidos ronda el 2,3-2,5%.
La lección es evidente: pasamos de un 5,4% que parecía estupendo a algo menos de la mitad. No es un mal número necesariamente, pero es un número muy distinto, y es el único que deberías usar para decidir. Recuerda que las cifras fiscales del ejemplo son orientativas; verifica siempre las vigentes en la AEAT.
Cómo mejorar la rentabilidad (y tenerlo todo bajo control)
Una vez tienes tu número neto, puedes trabajar para subirlo. No siempre pasa por subir el alquiler: muchas veces el mayor margen está en reducir gastos y en no dejar euros deducibles por el camino.
Aquí es donde tener los papeles ordenados marca la diferencia. Cada factura de reparación, cada recibo de IBI, cada cuota de comunidad que documentes es un gasto que puedes deducir y, por tanto, menos IRPF. En Synko centralizamos los suministros y los gastos de tu vivienda en un solo sitio, con las facturas organizadas y a mano, para que cuando llegue la declaración no tengas que perseguir papeles ni fiarte de la memoria. Es transparencia sobre a dónde va tu dinero, sin promesas de rentabilidad mágica: la decisión y las cifras son siempre tuyas.
Piensa en la rentabilidad como algo vivo. Revísala una vez al año con los datos reales de gastos e ingresos, no con las estimaciones del primer día. Así sabrás si el piso sigue mereciendo la pena o si conviene ajustar el alquiler, renegociar el seguro o revisar suministros.
- Reduce la vacancia: buen precio de mercado, mantenimiento al día e inquilinos que quieran quedarse.
- Revisa suministros y seguros cada año: renegociar tarifas mejora el neto sin tocar el alquiler.
- Documenta y deduce todo lo deducible: facturas ordenadas = menos IRPF.
- Recalcula la rentabilidad con datos reales al cerrar cada ejercicio.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una buena rentabilidad neta para un alquiler en España?＋
Depende mucho de la ciudad, del tipo de vivienda y de tu inversión total, así que no hay una cifra universal. Como orientación, muchos propietarios se mueven en netas de un solo dígito, bastante por debajo de la rentabilidad bruta. Lo importante no es alcanzar un número mágico, sino que la neta compense frente a otras alternativas y frente al riesgo y el trabajo que implica alquilar. Calcula la tuya con datos reales y compárala con tu propio contexto.
¿La hipoteca cuenta como gasto en la rentabilidad neta?＋
Hay que distinguir dos cosas. La cuota de hipoteca no es un gasto en sí (parte es amortización de capital, que es tuyo), pero los intereses del préstamo sí son un gasto deducible en el IRPF del alquiler. Para medir la rentabilidad del inmueble como inversión se suele calcular sin hipoteca; para medir tu rentabilidad sobre el capital que has puesto de tu bolsillo, sí se tiene en cuenta la financiación. Conviene calcular ambas.
¿Cuánto debo reservar para vacancia y averías?＋
Como referencia prudente, reserva de forma orientativa entre medio mes y un mes de alquiler al año para periodos sin inquilino, y en torno a un 5-10% del alquiler anual para mantenimiento y reparaciones. Súbelo si el piso o sus instalaciones son antiguos. Es mejor pasarse por arriba: una caldera o un electrodoméstico que fallan pueden llevarse el margen de varios meses de golpe.
¿Sobre qué se paga el IRPF del alquiler exactamente?＋
Sobre el rendimiento neto: lo que cobras menos los gastos deducibles (IBI, comunidad, seguro, intereses de hipoteca, reparaciones, amortización, etc.). Además puede aplicarse una reducción cuando se alquila como vivienda habitual. Los porcentajes y requisitos cambian, así que a fecha de 2026 verifica los tipos y la reducción vigentes en la AEAT o con tu asesor. Esto es información orientativa, no asesoramiento fiscal.
¿Merece la pena alquilar si la rentabilidad neta es baja?＋
No hay una respuesta única y depende de tu situación. Además del porcentaje neto anual, muchos propietarios valoran la posible revalorización del inmueble a largo plazo y el hecho de que el alquiler ayude a cubrir la hipoteca. Lo sensato es calcular la neta real, compararla con otras opciones y decidir con las cifras delante, no con la corazonada. Consulta tu caso concreto si tienes dudas.