Cuánto cuesta realmente comprar una casa en España: todos los gastos
Actualizado el 15 de julio de 2026 · 9 min de lectura
El precio que ves en el portal inmobiliario no es lo que vas a pagar. A esa cifra tienes que sumarle, de forma orientativa, entre un 10% y un 15% en impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación. Es decir: por una vivienda anunciada en 200.000 euros, prepárate para desembolsar en torno a 20.000-30.000 euros extra solo en gastos de compra, sin contar la reforma ni la mudanza.
Esa diferencia es la que pilla por sorpresa a mucha gente. Y varía bastante según sea vivienda nueva o de segunda mano, según la comunidad autónoma donde compres y según pagues al contado o con hipoteca. No es lo mismo comprar en Madrid que en Cataluña, ni un piso a estrenar que uno de reventa.
En esta guía te desglosamos todos los gastos, uno a uno, con rangos reales y explicando cómo funciona cada impuesto. No es asesoramiento fiscal ni jurídico: los tipos y plazos cambian, así que trátalo como una orientación para hacer tus números y luego confirma tu caso concreto.
La regla del 10-15%: por qué el precio del portal se queda corto
Cuando calculas cuánto necesitas para comprar, el error clásico es fijarte solo en el precio de venta. La realidad es que la compra arrastra una serie de gastos e impuestos que suman, de media y de forma orientativa, entre un 10% y un 15% adicional sobre ese precio.
Ese porcentaje se mueve principalmente por dos factores. El primero es el tipo de vivienda: la obra nueva y la segunda mano tributan por impuestos distintos. El segundo es la comunidad autónoma, porque buena parte de estos impuestos están cedidos a las autonomías y cada una fija sus propios tipos, reducciones y bonificaciones.
A esto se añade un matiz importante: si compras con hipoteca, algunos gastos asociados al préstamo se reparten de una manera concreta entre banco y cliente. Verlo todo junto te evita sustos y te ayuda a saber cuánto ahorro necesitas de verdad antes de dar el paso.
- Precio de la vivienda (lo que ves anunciado).
- Impuesto por la compra (IVA + AJD en obra nueva; ITP en segunda mano).
- Notaría (escritura de compraventa).
- Registro de la Propiedad (inscripción a tu nombre).
- Gestoría (tramitación de impuestos e inscripción, sobre todo con hipoteca).
- Tasación (obligatoria si pides hipoteca).
El impuesto de la compra: el gasto más grande (y el que más varía)
Este es, con diferencia, el mayor de los gastos y depende de si la vivienda es nueva o usada. Aquí es donde más se nota la comunidad autónoma, así que toma los porcentajes como referencia orientativa y confirma siempre el tipo vigente.
Si compras vivienda nueva (directamente al promotor, primera transmisión), pagas IVA. El IVA de vivienda es un tipo estatal que, a fecha de 2026, se sitúa de forma general en el 10% (con casos especiales como la vivienda de protección oficial). Al IVA se le suma el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que fijan las comunidades autónomas y que suele moverse, de forma orientativa, en torno al 0,5% y el 1,5%. Verifica el tipo de IVA y de AJD vigentes en la AEAT y en tu comunidad autónoma.
Si compras vivienda de segunda mano, no hay IVA: pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es un impuesto cedido a las autonomías, por lo que el tipo cambia según dónde compres. De forma orientativa, el ITP suele situarse, según la comunidad autónoma, aproximadamente entre el 6% y el 10%. A fecha de 2026, verifica el tipo y los plazos vigentes en tu comunidad autónoma o en la AEAT antes de hacer tus cálculos.
Un apunte que ahorra dinero: muchas comunidades ofrecen tipos reducidos de ITP o AJD para menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad o para la compra de vivienda habitual. No son automáticos y suelen tener requisitos (precio máximo, empadronamiento, etc.). Merece la pena revisar si encajas en alguno; puedes consultarlo en la web de tu CCAA.
- Vivienda nueva → IVA (general 10%, orientativo) + AJD (fijado por la CCAA).
- Vivienda de segunda mano → ITP (aprox. 6%-10% según CCAA, orientativo).
- Existen tipos reducidos por edad, vivienda habitual o situación familiar: revisa si aplican a tu caso.
Notaría, Registro y gestoría: los gastos del papeleo
Estos tres gastos son más modestos que el impuesto, pero suman y son ineludibles cuando se formaliza una compraventa ante notario y se inscribe la vivienda a tu nombre.
La notaría cobra por autorizar la escritura pública de compraventa. Sus honorarios (los aranceles notariales) están regulados por normativa estatal y dependen sobre todo del precio de la vivienda y de la complejidad de la escritura. Como referencia orientativa, suelen moverse en un rango de unos cientos de euros, habitualmente entre 600 y 900 euros para una vivienda media, aunque puede variar. Si además firmas hipoteca, hay una escritura adicional.
El Registro de la Propiedad cobra por inscribir la vivienda a tu nombre, que es lo que te da seguridad jurídica frente a terceros. Sus aranceles también están regulados y dependen del precio; de forma orientativa suelen ser algo inferiores a los de notaría, del orden de unos cientos de euros.
La gestoría no es obligatoria por ley, pero es habitual (y a veces exigida por el banco) cuando compras con hipoteca, porque se encarga de liquidar los impuestos, tramitar la inscripción y coordinar el papeleo. Sus honorarios son libres, así que conviene pedir presupuesto. Si compras al contado y te ves con soltura, puedes hacer parte de estos trámites por tu cuenta y ahorrártela.
Si compras con hipoteca: gastos añadidos y cómo se reparten
Pedir una hipoteca añade sus propios costes. El más visible es la tasación de la vivienda, que el banco exige para saber cuánto vale el inmueble que garantiza el préstamo. La tasación la encarga y paga el comprador, y de forma orientativa suele costar entre 300 y 600 euros, según la vivienda y la sociedad tasadora.
El resto de gastos de constitución de la hipoteca (notaría de la escritura del préstamo, registro, gestoría y el impuesto AJD de la hipoteca) tienen, desde la normativa hipotecaria vigente en los últimos años, un reparto concreto entre banco y cliente. En términos generales, buena parte de esos gastos los asume la entidad, mientras que la tasación corre por cuenta del cliente. Como los detalles pueden cambiar y dependen de tu contrato, revisa la oferta vinculante (FEIN) que te entregue el banco y consulta tu caso.
Importante para el cluster de hipoteca y para ser transparentes: Synko no gestiona ni concede hipotecas. Lo que sí puedes hacer es usar esta guía para entender qué gastos son tuyos y cuáles del banco, comparar ofertas con criterio y llegar a la firma sabiendo exactamente qué estás pagando.
- Tasación: la paga el comprador (orientativo 300-600 euros).
- Gastos de constitución de la hipoteca: reparto banco/cliente según la normativa vigente; confírmalo en tu FEIN.
- Revisa siempre la oferta vinculante antes de firmar: ahí está el desglose real.
Ejemplo orientativo: cuánto cuesta de verdad una casa de 200.000 euros
Para que lo veas con números, imagina una vivienda de segunda mano anunciada en 200.000 euros, comprada con hipoteca. Los importes son orientativos y redondeados, solo para ilustrar la magnitud: tu caso real dependerá de tu comunidad autónoma, del banco y de la vivienda.
Suponiendo un ITP orientativo del 8% (recuerda: verifica el de tu CCAA), el impuesto rondaría los 16.000 euros. Súmale notaría y registro (del orden de 1.000-1.500 euros entre ambos), gestoría (unos 300-500 euros) y tasación (unos 400 euros). El total de gastos se movería, de forma aproximada, en torno a 18.000-19.000 euros: cerca de un 9-10% sobre el precio.
En una vivienda nueva de ese mismo precio, el cálculo cambia: 10% de IVA (20.000 euros) más AJD y el resto de gastos, lo que suele empujar el total por encima del de segunda mano. Por eso conviene hacer siempre el número concreto antes de enamorarte de un piso: el mismo precio de portal puede significar desembolsos finales distintos.
Aquí es donde tener tus cuentas ordenadas marca la diferencia. Con Synko puedes centralizar los documentos y gastos de tu vivienda en un solo sitio, tener a mano lo que ya has pagado y lo que falta, y llegar a la compra con una foto clara de tu presupuesto real, sin sorpresas de última hora.
Checklist para calcular tu presupuesto real de compra
Antes de lanzarte, repasa esta lista para no dejarte ningún gasto fuera. La idea es que sumes al precio del portal todo lo que viene después y sepas cuánto ahorro necesitas de verdad.
- Confirma si la vivienda es nueva (IVA + AJD) o de segunda mano (ITP).
- Busca el tipo de ITP o de AJD vigente en tu comunidad autónoma (web de la CCAA o AEAT).
- Comprueba si tienes derecho a algún tipo reducido por edad, vivienda habitual o situación familiar.
- Pide presupuesto orientativo de notaría, registro y gestoría.
- Si vas con hipoteca, presupuesta la tasación y revisa el reparto de gastos en la FEIN.
- Reserva un colchón adicional para posibles ajustes, mudanza y primeros suministros.
- Guarda todas las facturas y escrituras: te harán falta para futuras gestiones e impuestos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito ahorrado además del precio de la casa?＋
De forma orientativa, entre un 10% y un 15% del precio para impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación. Si compras con hipoteca, ten en cuenta que los bancos suelen financiar en torno al 80% del valor, así que además necesitarás cubrir la entrada. Haz siempre tu cálculo concreto según tu comunidad autónoma.
¿Qué impuesto se paga al comprar una casa en España?＋
Depende del tipo de vivienda. La obra nueva paga IVA (tipo general del 10%, orientativo) más el impuesto AJD que fija cada comunidad. La segunda mano paga ITP, que se sitúa de forma orientativa entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma. A fecha de 2026, verifica el tipo y los plazos vigentes en tu CCAA o en la AEAT.
¿El ITP es igual en toda España?＋
No. El ITP está cedido a las comunidades autónomas y cada una fija su propio tipo, además de reducciones para jóvenes, familias numerosas o vivienda habitual. Por eso una misma vivienda puede suponer un impuesto distinto según dónde compres. Consulta el tipo exacto en la web de tu comunidad autónoma; lo que damos aquí es solo orientativo.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca, el banco o yo?＋
Con la normativa hipotecaria vigente en los últimos años, buena parte de los gastos de constitución (notaría del préstamo, registro, gestoría y AJD de la hipoteca) los asume la entidad, mientras que la tasación la paga el cliente. Los detalles dependen de tu contrato: revisa la oferta vinculante (FEIN) y consulta tu caso concreto.
¿Synko me consigue la hipoteca?＋
No. Synko no gestiona ni concede hipotecas. Lo que hacemos es ayudarte a entender los gastos, organizar los documentos de tu vivienda y llegar a la compra con las cuentas claras. Si quieres, puedes apuntarte a la lista de espera para enterarte cuando lancemos nuevas funciones.